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原报告|世茂房地产“我有一个梦想”

点击: 2179 时间:2019-11-08 11:04:35 作者:泗县资讯 

意见指数2013年销售额增长46%,世茂房地产2014年继续保持高增长,全年销售额670.7亿元。第一次,它迎来了排名榜的亮点时刻,居房屋企业销售排名榜前8位。从那以后,它就没有进入前十名。

经过两年的“落后”,世茂在2017年首次突破1000亿大关,实现合同销售额1007.7亿英镑。与此同时,世茂在2017年的业绩会议上发出了咄咄逼人的声音:世茂将迎来2017年至2019年的快速增长期。

然而,2016年930之后,市场风向发生了变化。对世茂来说,一个拥有大量仓库和二线城市的城市,对购买的限制迫使它匆忙回到前十名,这使得它很难前进。

然而,世界并不总是静止的。2019年已经过半,“重返前十”一直是世茂的内部目标。为了实现这一目标,世茂在光市场的市场周期中开始了大规模收购。

销售收入同步加速

世茂房地产董事会主席徐荣茂表示:“头两年我们发展得太快了。我们有太多的债务,太多的库存,利率上升,项目质量没有得到控制。”

世茂地产因此启动了转型,在三线和四线城市实施严格的“销售为主的生产决策”,控制建设,并将供应重点转移到毛利率相对较高、库存清仓风险较低的一线和二线城市。其次,90%以上的新投资将投向一线和二线城市。还有降低融资成本和调整债务结构的方法。

2017年库存调整结束后,世茂房地产在过去两年的销售额同比增长更快。2016年,合同销售额将达到681.2亿英镑,同比增长2%。2017年,合同销售额1007.7亿元,同比增长47.93%。2018年合同销售额达到1761.5亿英镑,同比增长74.8%。2019年上半年将超过1000亿元,达到1003.4亿元。

合同销售面积方面,2016年合同销售面积为491.8万平方米,同比下降11%。世茂2017年明显开始加速,实现合同销售面积606.2万平方米,同比增长23.26%,2018年实现合同销售面积1068.7%,同比增长76.29%。

2019年上半年,世茂房地产实现营业收入565.6亿元,同比增长32.9%,其中房地产销售收入532.4亿元,同比增长30.9%。平均销售价格从2018年上半年的12,740元/平方米上升至2019年上半年的15,713元/平方米,增幅为23.3%。

上述数字的增加是由于世茂的推动计划和产品结转结构。根据2019年年中的公告,世茂的房产销售额占其营业收入的94.13%。2019年上半年记录的项目分布在44个城市,主要分布在经济发展水平高、需求旺盛的一、二级城市和三、四级城市,一、二级城市占其房产销售额的81.3%。同时,入账项目的“抗风险”和“强溢价”能力也使得世茂项目的平均价格不断上涨。

面向未来,世茂的新建筑和竣工面积也在不断增加。2019年上半年,新建筑面积达到1049万平方米,在建面积达到3408万平方米。竣工总建筑面积约543万平方米,比去年同期400万平方米增长35.75%。

世茂首席财务官邱俊山表示,预计下半年竣工面积为3500万平方米。2019年可供出售的总资源将为2229万平方米。如果换算成18.048元/平方米,2019年的总销售额将达到4000亿元。

手头有价值一万亿美元的货物

经过两年的调整,尽管许世坛在2019年年中的业绩会议上表示,世茂不一定有重返前十的压力。但情况可能并非如此。

在2016-2018年的三年间,曾经是一个重仓库城市和二线城市的世茂开始进行战略布局调整,以降低土地成本。视点房地产研究所观察到,2016年,除江苏、浙江外,世茂基本上只分布在一线城市、直辖市和其他省份的省会城市,新增地块仍围绕一线和二线城市。新增土地储备层平均价格为10,944元/平方米。

2017年,世茂开始战略性调整城市布局,新增18个布局城市,包括8个三线、四线城市。到2018年,世茂将有43个城市,其中70%的城市位于三线和四线。新增宗地96个,其中3号线和4号线约占63%;新增储土面积1615万平方米,其中城市三、四线储土面积占58%。因此,世茂新的土地储备底价从2017年的10861元/平方米下降到2018年的5099元/平方米,降幅为53%。

就土壤肥力而言,世茂的决心也可以得到证明。2016年,世茂新增储土面积仅为396万平方米。2017年新增储土面积1060万米,同比增长167.7%。2018年,新增土壤储量1615万平方米,同比增长52.4%。城市布局从2016年的43个增加到每年的47个和87个。到2019年年中,世茂的城市布局已经达到101个。

世茂已经连续几年规划了不到50个城市,自2018年以来,已将其城市面积扩大至101个城市,为其自身的销售赶超进程奠定了基础。

更引人注目的是,世茂的项目数量从2016年的132个增加了128%,到2019年年中达到301个。尤其是在2018年,一年内增加的项目数量高达约100个。

视点研究所之前的研究发现,与同行的合并越来越多也是世茂近年来项目数量增加的原因。

据视点研究所不完全统计,自3月份以来,世茂集团通过其世茂股份和世茂房地产两个上市平台先后收购了泰和、法明、万通和月泰13个项目。其中,泰和项目已达9个,累计投资约134.11亿元。

世茂2019年的销售目标是2100亿元人民币。截至今年上半年,世茂的合同销售额达到1003.4亿元,达到全年目标的47.8%。同时,土壤的总储存价值是下半年影响销售的前十个基础。世茂2019年将有2229万平方米的资源可供销售,年销售额达到4000亿元。如果采用53%的保守率,世茂2019年基本可以实现2100亿元的销售目标。

根据年报,世茂的总价值在2017年达到8000亿元,2018年达到9000亿元,2019年上半年达到1050亿元。与此同时,世茂开始积极规划大湾区。截至2019年6月,世茂在广东、香港和澳门的仓储价值已达到2600亿元,占总价值的24.76%。

“十大”道路被封锁且漫长

世茂举办了300多项赛事,渴望重返前10名。看看前100家房屋公司的销售量,很明显,仅仅达到他们的销售目标并不能让世茂重回前10名。

根据“中国房地产销售百强意见指数”,世茂在2018年和2019年分别排名第11位和第12位,离前10位仅一步之遥。

根据《2018年中国房地产销售额100强查看指数》,2018年前5名开发商销售额仅增长30.9%,前10名住宅企业销售额增长31.9%,前20名销售额增长49.6%。2018年,世茂销售额达1761.8亿元,同比增长74.8%。2019年前8个月,累计合同销售总额约1419亿元,同比增长41.48%。这显示了它重返前十的强烈愿望。

如果世茂能保持70%左右的年增长率,预计2019年总销售额将达到2995.06亿元。根据抽样意见指数,2018年中国房地产销售百强排名第十,销售额为2006.4亿元。如果按照2019年31.88%的同比增长预测销量,2019年十大销量的门槛值将是2637.6亿元,世茂重返十大似乎是有把握的。

但是现实有那么简单吗?

意见指数研究所整理了一些领先的住房企业过去三年的销售数据。可以看出,与其他住宅企业相比,世茂的确加快了步伐。然而,回到前十似乎并不容易。

资料来源:企业公告、意见指数统计

“前十名”席位已经相互超越,融资信号的连续收紧已导致长期高杠杆住房企业开始与资本斗争。许多房地产企业已经开始表示,他们将在2019年下半年减少在土地市场上的行为,更多地关注将市场推开。例如,一家住房企业推出了7.8%的折扣促销。

此外,年初业绩设定的销售目标将对住房企业施加营销压力。预计2019年剩余几个月将有更多的住房企业加入促销队伍。据信,每个住宅企业下个月的销售额将会有一个触底反弹的过程。

然而,2019年半年度报告显示,世茂房地产上半年账面现金约为522.34亿元,未使用的银行和金融机构融资额约为400亿元。2019年上半年,其净负债率为59.6%,连续第八年保持在60%以下。基金优越的流动性为世茂提供了跨越市场周期的强大抗风险能力。

可以看出,经过两年休养归来的世茂拥有充足的土地储备、良好的价值和可控的负债率,给世茂留下了杠杆空间。

然而,现在市场正在走下坡路,世茂能否成功完成M&A项目的移交和突破,以提升其规模还不得而知。世茂今年是否会进入前十还是未知数。

最初的报告对数字很敏感,追溯了它的起源,解释了房地产的深层背景。坚持实践,揭示行业整体发展规律。

本文来源于房地产网络的观点

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